Ireland House Ops Pipeline¶
概念概覽
系統架構¶
核心知識¶
系統架構¶
tw-house-ops 是一套 Claude Agent 驅動的房產評估 pipeline，包含以下模式：scan、pipeline、rent、buy、afford、switch、compare、visit。所有模式以 Markdown 提示詞形式存放在 modes/，搭配 config/profile.yml 使用者偏好設定與 portals.yml 入口網站設定。
愛爾蘭市場適配重點¶
- 房產入口：Daft.ie、MyHome.ie、Property.ie、SherryFitzGerald、Lisney；實價登錄替換為 PPR (Property Price Register)
- 貸款規則（Central Bank）：首次購屋者 4x 年收入 LTI + 10% 頭期款；換屋者 3.5x LTI + 20% 頭期款
- 政府補助方案：HTB (Help to Buy，新屋最高 €30k 退稅) / FHS (First Home Scheme，政府共同持股最高 30%)
- 建築風險：黃鐵礦 (pyrite, IS 398，北都柏林/倫斯特)、雲母石 (mica, IS 465，Donegal/Mayo)、石棉 (1970 年前建物)、未申報擴建
- 租屋管制：RPZ (Rent Pressure Zone) 2% 漲幅上限、RTB Rent Index 參考、HAP 補助
- 稅務：印花稅 1% (€1M 以下) / 2% (以上)、CGT 33% (非自住主要住所)、LPT 不動產稅、PPR 豁免
- 單位換算：面積改用 m²，貨幣改為 EUR，地址正規化為都柏林郵遞區號 (Dublin 2/D2/D02 → D2)
Tracker 格式¶
欄位：Date / Portal / Address / Type / Price / Size / Score / Status / Report / Notes，評分維度：Price Fairness 30-35%、Space 20%、Location 25%、Condition 15%、Risk 10%
經驗教訓¶
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在遷移地區版本時，需逐一替換：貨幣/單位、入口網站 URL 模板、法規/稅務條款、建築風險清單、交通系統名稱（Luas/DART vs MRT）
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591 等平台搜尋結果顯示的價格可能與實際刊登頁面有重大差異（台灣實測：搜尋顯示 12,000-20,000 vs 實際 20,000-46,000），需透過 agent-browser 或 Playwright 實際訪問頁面驗證
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社宅包租代管方案是在高租金區域達到低預算的唯一途徑，但資格條件嚴格，評分時需納入資格限制
常見陷阱¶
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搜尋引擎/平台 API 抓取的價格資訊可能是過時的或社宅補助後的特殊價格，不代表實際租金
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遷移時若只改 README/CLAUDE.md 而未更新 modes/_shared.md 的評分維度定義，會造成 agent 行為不一致
最佳實踐¶
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報告命名使用地區 slug（d2, ranelagh, cork-city）而非中文地名
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CLAUDE.md 應包含完整的當地市場知識章節（貸款規則、稅務、政府補助、入口網站）作為 agent 參考
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pipeline 快篩 (SKIP) 要在實際訪問頁面確認價格後才執行，避免以搜尋結果價格誤判
相關概念¶
來源 Sessions¶
| 日期 | Session | 貢獻摘要 |
|---|---|---|
| 2026-04-13 | 4daa79de-150a-4889-8cd9-df5382d02150 | 記錄了 tw-house-ops 台灣版完整遷移至愛爾蘭市場的過程，包含所有模式檔案的市場知識替換。 |